Calcula tasa de capitalización, NOI, flujo mensual, rentabilidad sobre efectivo y TIR de un alquiler, con proyección anual de ingresos, valor y patrimonio.
Decimales: 2; Al más cercano; empates al dígito par
Tasa de capitalización
6,69%
Rentabilidad sobre efectivo del primer año
2,51%
Ingreso operativo neto del primer año
$20 068,80
Flujo de caja del primer año
$2 105,63
Cuota hipotecaria mensual
$1 496,93
Efectivo invertido
$84 000,00
Cobertura del servicio de deuda
1,12
Multiplicador de ingresos brutos
9,62
Tasa interna de retorno (TIR)
12,13% · plazo en años: 10
Efectivo neto de la venta
$185 906,56
Beneficio total
$152 341,18
Patrimonio al vender
$210 097,05
Las cuotas representan 7,98% anual del préstamo, por encima de la tasa de capitalización del 6,69%; bajo estos supuestos, la financiación reduce la rentabilidad corriente sobre tu efectivo.
La propiedad cobra $29 640,00 en el primer año y requiere $9 571,20 de gastos operativos: NOI de $20 068,80 y tasa de capitalización del 6,69%. Tras $17 963,17 de cuotas hipotecarias, conservas $175,47 al mes; la rentabilidad sobre los $84 000,00 invertidos es 2,51%. Vender al cabo de 10 años por $403 174,91 da una TIR modelada del 12,13% y beneficio total de $152 341,18, antes de impuestos sobre la renta.
Distribución mensual de ingresos del primer año
Desocupación$130,00Gastos operativos$797,60Hipoteca$1 496,93Flujo de caja$175,47
Valor, préstamo y patrimonio
Valor de la propiedadSaldo del préstamoPatrimonioFlujo de caja acumulado
Impuesto inmobiliario, seguro, comunidad, mantenimiento y otros costes, más gestión como porcentaje de ingresos cobrados. Las cuotas hipotecarias se tratan aparte.
Solución numérica a partir de flujos anuales antes de impuestos sobre la renta.
Acerca de Calculadora de alquiler: flujo de caja y TIR
El ingreso operativo neto, o NOI, es lo cobrado después de desocupación menos gastos operativos: impuesto inmobiliario, seguro, comunidad, mantenimiento, gestión y otros costes, sin hipoteca. La tasa de capitalización divide NOI entre precio de compra. El flujo resta del NOI las cuotas hipotecarias anuales, y la rentabilidad sobre efectivo lo divide entre entrada más gastos iniciales y reparaciones.
Con los datos iniciales, una propiedad de 300000 USD con 25% de entrada, hipoteca al 7% y alquiler de 2600 mensuales tiene NOI inicial de 20068,80, tasa de capitalización de 6,69% y flujo de 175,47 al mes. Es 2,51% sobre 84000 invertidos. Una venta al cabo de diez años con revalorización anual supuesta de 3% produce una TIR modelada de 12,13%.
Alquiler, costes y valor cambian según los porcentajes introducidos. Se excluyen impuesto sobre la renta, depreciación fiscal e impuesto sobre plusvalías; las medidas de rentabilidad son antes de esos impuestos.
Estima el flujo de caja de un alquiler y una venta futura
La calculadora de propiedad en alquiler estima ingresos operativos, pagos hipotecarios, flujo de caja y una venta al terminar el periodo elegido. Con los datos iniciales, una compra de 300000, 25% de entrada, hipoteca al 7% durante treinta años y 2600 de alquiler mensual producen un ingreso operativo neto del primer año de 20068,80.
Después de la hipoteca, el flujo es aproximadamente 175,47 al mes. El efectivo invertido inicialmente es 84000: 75000 de entrada y 9000 de costes de compra y reparaciones. Una venta al cabo de diez años, con las hipótesis de crecimiento y venta introducidas, da una TIR aproximada del 12,13%.
Son escenarios antes de impuestos sobre la renta. Las cifras dependen de ocupación, costes, financiación y valor futuro supuestos; no pronostican un rendimiento realizado.
Separa efectivo inicial y principal financiado
Precio y entrada determinan el préstamo. Los gastos de cierre y reparaciones iniciales se suman a la entrada para obtener el efectivo invertido, sin financiarse automáticamente en la hipoteca.
El tipo nominal anual se divide entre doce y el plazo determina cuotas mensuales constantes de principal e intereses. Con una entrada del 100%, no hay préstamo ni servicio de deuda, aunque siguen calculándose actividad operativa y venta.
El modelo rechaza una inversión sin entrada ni costes de adquisición, porque el denominador de la rentabilidad sobre efectivo sería cero. No incluye refinanciaciones, nuevas aportaciones posteriores ni un calendario separado de reformas.
Calcula cobros y gastos operativos
El alquiler mensual y los otros ingresos mensuales se suman antes de anualizarse. El porcentaje de desocupación e impago reduce ese conjunto; también afecta a los otros ingresos introducidos en ese campo.
La gestión de la propiedad se calcula como porcentaje de los ingresos cobrados después de esa reducción. Impuesto inmobiliario, seguro anual, cuotas mensuales de comunidad, mantenimiento y otros costes operativos completan los gastos.
El ingreso operativo neto, o NOI, resta esos gastos de los ingresos cobrados. La hipoteca se trata aparte como servicio de deuda. El NOI incluye el impuesto inmobiliario, pero el modelo de rentabilidad no incorpora impuesto sobre la renta, depreciación fiscal o impuesto sobre plusvalías.
La Publicación 527 del IRS explica reglas fiscales de alquiler, gastos y depreciación. Las medidas financieras de esta página no sustituyen los importes de una declaración fiscal.
Distingue rentabilidad operativa, efectivo y cobertura de deuda
La tasa de capitalización divide el NOI del primer año entre el precio original. La rentabilidad sobre efectivo divide el flujo después de hipoteca entre el efectivo inicial. Los denominadores y el tratamiento de la financiación son distintos.
La cobertura del servicio de deuda divide NOI entre pagos hipotecarios anuales. Un valor de 1 significa que el ingreso operativo cubre exactamente esos pagos. Un valor inferior señala un déficit bajo las hipótesis introducidas. Sin préstamo se omite esta relación, porque no tiene denominador.
El multiplicador del alquiler bruto divide precio entre ingresos anuales programados, antes de desocupación y gastos. Se omite si esos ingresos son cero. Un multiplicador bajo, por sí solo, no incorpora costes ni financiación.
Compra al contado utiliza 100% de entrada y costes de adquisición cero. Flujo negativo utiliza 10% de entrada, interés del 8% y alquiler mensual de 1900.
Escenario
NOI del primer año
Flujo mensual
TIR modelada (%)
Inicial
20068,80
175,47
12,13
Compra al contado
20068,80
1672,40
9,22
Flujo negativo
12727,20
-920,56
1,29
La compra al contado deja más flujo inicial, pero exige más capital. La financiación cambia la TIR cuando se incluye la venta futura supuesta. Estas comparaciones no determinan qué opción conviene a un inversor concreto.
Introduce crecimiento y momento de venta
El crecimiento del alquiler modifica los ingresos después del primer año. El crecimiento de costes modifica los gastos operativos fijos; la gestión permanece como porcentaje de lo cobrado. El crecimiento del valor inmobiliario proyecta el precio de venta por separado.
Son porcentajes constantes elegidos, con posibilidad de crecimiento negativo. El mantenimiento se distribuye en el modelo anual; no programa una sustitución de tejado ni una inversión extraordinaria concreta.
El plazo hasta la venta fija el horizonte. Los gastos de venta restan un porcentaje del precio proyectado y después se devuelve el saldo hipotecario. El efectivo neto de la venta se añade al flujo operativo del último año para calcular la TIR.
Si la propiedad se conserva más allá del plazo del préstamo, los años posteriores no tienen cuotas hipotecarias modeladas. El calendario original no vuelve a empezar. Tampoco se añade una penalización por amortización anticipada ni una refinanciación con retirada de efectivo.
Interpreta la TIR y la proyección anual
La TIR es un tipo de descuento anual para el desembolso inicial, los flujos operativos anuales y el cobro de la venta. Se distingue del interés hipotecario, de la tasa de capitalización y de la rentabilidad sobre efectivo del primer año. Puede depender mucho del horizonte y del valor de venta supuesto.
Si el buscador no encuentra una solución convergente, se omite TIR; esa ausencia no equivale a rentabilidad cero. El beneficio total suma flujos sin descuento. El patrimonio al vender es valor de la propiedad menos deuda pendiente, antes de costes de venta.
La tabla anual separa ingresos cobrados, costes, NOI, hipoteca, flujo, valor, deuda y patrimonio. Expande todas las filas y descarga CSV para revisar la proyección. Las filas operativas no incluyen una transacción de venta separada; ese cobro terminal sí interviene en el cálculo de rentabilidad.
Utiliza la calculadora hipotecaria para revisar un préstamo o la calculadora VAN/TIR para otra secuencia de flujos. Conserva desocupación, crecimiento, financiación y condiciones de venta junto con el resultado.
Ejemplos resueltos
300000 USD con 25% de entrada e interés del 7%
Precio de compra
300 000
Pago inicial
25%
Gastos de cierre y reparaciones iniciales
9000
Tipo anual del préstamo
7%
Plazo del préstamo
30 años
Alquiler mensual
2600
Otros ingresos mensuales
0
Desocupación e impago
5%
Gestión de la propiedad (% de ingresos cobrados)
8%
Impuesto inmobiliario anual
3300
Seguro anual
1500
Cuota mensual de asociación
0
Mantenimiento y reparaciones anuales
2400
Otros gastos operativos anuales
0
Crecimiento anual del valor inmobiliario
3%
Crecimiento anual del alquiler
3%
Crecimiento anual de costes operativos
3%
Años hasta la venta
10 años
Gastos de venta (% del valor de venta)
6%
Ingreso operativo neto del primer año
20 068,80
Tasa de capitalización
6,69%
Flujo de caja del primer año
2 105,63
Flujo mensual del primer año
175,47
Rentabilidad sobre efectivo del primer año
2,51%
Cuota hipotecaria mensual
1 496,93
Cobertura del servicio de deuda
1,12
Tasa interna de retorno (TIR)
12,13%
Efectivo neto de la venta
185 906,56
Fuente de comprobación: Cálculo independiente
Compra al contado sin crecimiento ni costes
Precio de compra
300 000
Pago inicial
100%
Gastos de cierre y reparaciones iniciales
0
Tipo anual del préstamo
7%
Plazo del préstamo
30 años
Alquiler mensual
2000
Otros ingresos mensuales
0
Desocupación e impago
0%
Gestión de la propiedad (% de ingresos cobrados)
0%
Impuesto inmobiliario anual
0
Seguro anual
0
Cuota mensual de asociación
0
Mantenimiento y reparaciones anuales
0
Otros gastos operativos anuales
0
Crecimiento anual del valor inmobiliario
0%
Crecimiento anual del alquiler
0%
Crecimiento anual de costes operativos
0%
Años hasta la venta
5 años
Gastos de venta (% del valor de venta)
0%
Ingreso operativo neto del primer año
24 000,00
Tasa de capitalización
8,00%
Rentabilidad sobre efectivo del primer año
8,00%
Tasa interna de retorno (TIR)
8,00%
Beneficio total
120 000,00
Multiplicador de ingresos brutos
12,50
Cuota hipotecaria mensual
0,00
Fuente de comprobación: Comprobación manual: 2000 × 12 = 24000; 24000 ÷ 300000 = 8%; cinco años de rendimiento de 8% con devolución del precio al final producen TIR de 8%
Préstamo sin interés, venta a los cinco años
Precio de compra
300 000
Pago inicial
25%
Gastos de cierre y reparaciones iniciales
9000
Tipo anual del préstamo
0%
Plazo del préstamo
30 años
Alquiler mensual
2600
Otros ingresos mensuales
0
Desocupación e impago
5%
Gestión de la propiedad (% de ingresos cobrados)
8%
Impuesto inmobiliario anual
3300
Seguro anual
1500
Cuota mensual de asociación
0
Mantenimiento y reparaciones anuales
2400
Otros gastos operativos anuales
0
Crecimiento anual del valor inmobiliario
3%
Crecimiento anual del alquiler
3%
Crecimiento anual de costes operativos
3%
Años hasta la venta
5 años
Gastos de venta (% del valor de venta)
6%
Cuota hipotecaria mensual
625,00
Flujo de caja del primer año
12 568,80
Rentabilidad sobre efectivo del primer año
14,96%
Tasa interna de retorno (TIR)
24,27%
Efectivo neto de la venta
139 415,29
Patrimonio al vender
160 282,22
Fuente de comprobación: 225000 ÷ 360 = 625 mensuales, saldo tras sesenta pagos de 187500 y valor de 300000 × 1,03^5
Flujo negativo con 10% de entrada (caso límite)
Precio de compra
300 000
Pago inicial
10%
Gastos de cierre y reparaciones iniciales
9000
Tipo anual del préstamo
8%
Plazo del préstamo
30 años
Alquiler mensual
1900
Otros ingresos mensuales
0
Desocupación e impago
5%
Gestión de la propiedad (% de ingresos cobrados)
8%
Impuesto inmobiliario anual
3300
Seguro anual
1500
Cuota mensual de asociación
0
Mantenimiento y reparaciones anuales
2400
Otros gastos operativos anuales
0
Crecimiento anual del valor inmobiliario
3%
Crecimiento anual del alquiler
3%
Crecimiento anual de costes operativos
3%
Años hasta la venta
10 años
Gastos de venta (% del valor de venta)
6%
Ingreso operativo neto del primer año
12 727,20
Flujo mensual del primer año
-920,56
Rentabilidad sobre efectivo del primer año
-28,33%
Cobertura del servicio de deuda
0,54
Tasa interna de retorno (TIR)
1,29%
Fuente de comprobación: 270000 al 8% cuestan 1981,16 al mes, por encima del NOI mensual de 1060,60
Preguntas
¿Cómo se calcula la tasa de capitalización?
Divide el NOI anual entre el precio o valor de la propiedad y multiplica por cien. El NOI resta gastos operativos de ingresos cobrados antes de hipoteca. Con 24000 de NOI y precio de 300000, la tasa es 8%. Al excluir financiación permite comparar el rendimiento operativo de distintas propiedades. La capitalización directa utiliza la relación valor = NOI ÷ tasa, con supuestos adecuados al análisis.
¿Qué diferencia hay entre tasa de capitalización y rentabilidad sobre efectivo?
La tasa de capitalización excluye la hipoteca y divide NOI entre precio. La rentabilidad sobre efectivo utiliza (NOI − cuotas hipotecarias) ÷ efectivo invertido. Con los datos iniciales, 20068,80 sobre 300000 es 6,69%; después de 17963,17 de hipoteca quedan 2105,63, un 2,51% sobre 84000 invertidos. Financiación, entrada y costes modifican la comparación.
¿Qué es el ingreso operativo neto de un alquiler?
Ingresos cobrados después de desocupación menos impuesto inmobiliario, seguro, comunidad, mantenimiento, reparaciones, gestión y otros gastos de explotación introducidos. Principal e intereses hipotecarios, depreciación e impuesto sobre la renta se tratan aparte. En el ejemplo inicial, 31200 de alquiler programado menos 5% de desocupación dejan 29640; al restar 9571,20 de gastos, NOI es 20068,80.
¿Qué significa la cobertura del servicio de deuda?
DSCR divide NOI entre cuotas hipotecarias anuales. Con 1,0, el ingreso operativo cubre exactamente la hipoteca; por debajo, el escenario requiere cubrir la diferencia con otros fondos. Los datos iniciales dan 20068,80 ÷ 17963,17 = 1,12; el ejemplo con 10% de entrada e interés del 8% da 0,54. Los prestamistas establecen requisitos propios; el cálculo no verifica aprobación.
Solo para planificar. Prestamistas, autoridades fiscales y mercados aplican sus propios redondeos, comisiones y reglas; confirma las cifras con ellos antes de comprometerte.
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