Compara alquilar y comprar una vivienda: patrimonio de quien compra frente a quien alquila e invierte la diferencia, año a año, y cuándo la compra alcanza al alquiler.
Decimales: 2; Al más cercano; empates al dígito par
Resultado de la comparación
La compra deja más patrimonio
Patrimonio al comprar
$974 573,41
Patrimonio al alquilar
$960 352,25
Año en que la compra alcanza al alquiler
29
Cuota hipotecaria mensual
$2 022,62
Coste mensual de la propiedad, primer año
$2 847,62
Intereses hipotecarios pagados
$408 142,36
El impuesto sobre la propiedad se incluye en los costes. Se omiten los impuestos sobre la renta y las ganancias de capital de las inversiones y la vivienda, y no se aplica deducción de intereses hipotecarios.
Después de 30 años, comprar deja $974 573,41 y alquilar e invertir la diferencia deja $960 352,25; por tanto, la compra supera al alquiler en $14 221,16. La compra alcanza por primera vez al alquiler en el año 29.
Compra menos alquiler: patrimonio por año
Patrimonio: compra frente a alquiler
CompraAlquiler e inversión
Coste mensual en el primer año
Cuota hipotecariaImpuesto sobre la propiedadMantenimientoSeguroAlquiler
El patrimonio de quien compra incluye la vivienda como si se vendiera, después de los gastos de venta.
Acerca de Calculadora de alquiler frente a compra
La comparación sigue a dos hogares con el mismo capital inicial. Quien compra paga la entrada y los gastos de compra, después la hipoteca, el impuesto sobre la propiedad, el mantenimiento y el seguro. Quien alquila invierte la entrada y los gastos de compra y paga el alquiler. Cada mes, la opción que gasta menos invierte la diferencia con la misma rentabilidad. Al final, el patrimonio de quien compra es el valor de la vivienda después de los gastos de venta, menos el saldo del préstamo, más sus inversiones.
Con los valores iniciales, una vivienda de 400000, entrada del 20%, hipoteca al 6,5%, alquiler de 2000 que sube un 3% anual, crecimiento del precio de la vivienda del 3% y rentabilidad de inversión del 6%, la compra supera al alquiler en 14221,16 a los 30 años, pero solo lo alcanza en el año 29. A los cinco años, los mismos supuestos favorecen el alquiler en 40932,19. Los gastos de compra son el 3% del precio inicial y los de venta el 6% del valor de salida; todavía no se han recuperado.
Se omiten los impuestos sobre la renta y las ganancias de capital, incluida cualquier deducción de intereses hipotecarios. Pequeños cambios en el alquiler, el crecimiento del precio de la vivienda o la rentabilidad de inversión pueden cambiar mucho el resultado; compara varios supuestos.
Compara el patrimonio de comprar y de alquilar e invertir
La calculadora de alquilar o comprar sigue dos hogares durante el plazo que introduces. Uno compra una vivienda y paga sus costes de propiedad. El otro alquila e invierte el dinero que habría utilizado para la entrada y los gastos de compra. Cada mes, el hogar que gasta menos en vivienda invierte la diferencia con la misma rentabilidad supuesta.
Con los valores iniciales, vivienda de 400 000, entrada del 20%, hipoteca al 6,5%, alquiler de 2000 al mes y las tasas y gastos indicados, comprar deja aproximadamente 14 221,16 más de patrimonio después de treinta años. Al reducir la comparación a cinco años y mantener los demás supuestos, alquilar deja aproximadamente 40 932,19 más.
El horizonte forma parte del escenario. El resultado no decide qué vivienda satisface tus necesidades, garantiza una revalorización o pronostica la rentabilidad de una cuenta de inversión. Compara situaciones de vivienda equivalentes y conserva el plazo y los supuestos junto al resultado.
Introduce por separado la vivienda, la hipoteca y el alquiler
El precio de la vivienda y la entrada determinan el préstamo inicial. La entrada se expresa como porcentaje del precio: un 20% de 400 000 aporta 80 000 y deja un principal hipotecario de 320 000. La tasa hipotecaria es anual y el plazo del préstamo se introduce en años completos.
El periodo de comparación es independiente del plazo hipotecario. Puedes estudiar cinco años de una hipoteca a treinta años, o una comparación que continúa después de liquidarla. El saldo pendiente de la hipoteca al final de la comparación se resta al patrimonio del comprador.
Introduce el alquiler mensual y su incremento anual. La revalorización de la vivienda utiliza otra tasa anual, que también controla el crecimiento de ciertos gastos de propiedad dentro del modelo. No tienes que utilizar el mismo porcentaje para alquiler, vivienda e inversión: son hipótesis diferentes que conviene identificar.
La rentabilidad anual de la inversión se aplica a las dos carteras. La página la convierte a una tasa mensual compuesta equivalente. Con el 6% inicial, utiliza 1,06^(1/12) − 1 por mes, en lugar de dividir simplemente el porcentaje anual entre doce.
Todas las cantidades utilizan la misma unidad monetaria. El selector de moneda cambia la presentación de los importes; no convierte el precio de una vivienda o el alquiler desde otra moneda ni introduce gastos de una jurisdicción distinta.
Revisa los gastos de propiedad y de transacción
El impuesto sobre la propiedad se expresa como porcentaje anual del valor de la vivienda. En las opciones avanzadas aparecen mantenimiento, seguro anual, gastos de compra y gastos de venta. Con los valores iniciales, el impuesto es del 1,1%, el mantenimiento del 1% y el seguro de 1500 al año.
Esos gastos no son todos cargos hipotecarios. El modelo los suma a la cuota de capital e intereses para obtener el coste de propiedad. En el primer año, la cuota hipotecaria es aproximadamente 2022,62 al mes y el coste total de propiedad es aproximadamente 2847,62 al mes.
Los gastos de compra iniciales son el 3% de 400 000: 12 000. Los de venta son el 6% del valor modelado de la vivienda en la fecha de salida. Después de una revalorización, ambas tasas se aplican a bases distintas. Sumarlas como si representaran siempre el 9% del precio inicial puede distorsionar la comparación.
El seguro, el mantenimiento y el impuesto crecen con el valor modelado de la vivienda al comienzo de cada año. Es una regla de este escenario, no una previsión de recibos. Si tus gastos reales siguen otro patrón, identifica la diferencia al interpretar la tabla y prueba hipótesis que permitan evaluar su importancia.
Los recursos de compra de vivienda del CFPB ayudan a revisar ofertas de préstamo y documentos de cierre. La calculadora utiliza lo que escribes; no lee una oferta hipotecaria ni deduce automáticamente los costes de una operación concreta.
Sigue las inversiones y el préstamo mes a mes
El inquilino empieza con una inversión equivalente a la entrada más los gastos de compra que evita: 92 000 con los valores iniciales. La cartera del comprador comienza en cero. Durante la comparación, ambas reciben la misma tasa supuesta de inversión.
Cada mes se comparan alquiler y gastos de propiedad. Si la propiedad cuesta más, el inquilino añade esa diferencia a su cartera. Si el alquiler cuesta más, el comprador invierte la diferencia. El ahorro adicional depende de esa comparación; no hay un campo separado para una aportación mensual voluntaria.
La cuota hipotecaria se mantiene fija mientras existe préstamo. Después de liquidarlo, ese pago pasa a cero, pero continúan impuesto, mantenimiento y seguro. El alquiler y los gastos de propiedad se actualizan al comienzo de cada año según sus tasas. Estas reglas ayudan a explicar por qué el resultado puede cambiar de forma considerable al ampliar el horizonte.
Interpreta el patrimonio en la fecha de salida
El patrimonio del comprador suma valor de venta después de gastos − saldo hipotecario + cartera de inversión. El del inquilino es su cartera acumulada. La siguiente tabla conserva todos los valores iniciales salvo la duración de la comparación.
Horizonte (años)
Patrimonio al comprar
Patrimonio al alquilar
Comprar menos alquilar
5
136331,92
177264,11
-40932,19
30
974573,41
960352,25
14221,16
La diferencia es positiva cuando comprar deja más patrimonio modelado y negativa cuando alquilar deja más. El veredicto resume esa comparación final; no incorpora preferencias sobre movilidad, estabilidad, mantenimiento o disponibilidad de vivienda.
El año en que comprar alcanza la alternativa es el primer cierre anual en que el patrimonio del comprador iguala o supera al del inquilino. Con los valores iniciales es el año 29. Ese resultado no identifica un día o mes exacto ni demuestra que comprar permanezca por delante después de cualquier cambio de supuestos.
Prueba la sensibilidad y conserva las exclusiones
La tabla anual muestra valor de la vivienda, préstamo pendiente, gastos de propiedad, alquiler y los dos patrimonios. Descárgala para revisar años intermedios y guardar la comparación completa. El saldo hipotecario ayuda a distinguir capital amortizado de gastos que no crean patrimonio.
Prueba cambios por separado en alquiler, rentabilidad de inversión, revalorización y gastos de transacción. Una diferencia final pequeña puede cambiar de signo con variaciones moderadas. La calculadora de inflación permite examinar otras comparaciones de precios, pero esta página no transforma automáticamente el patrimonio final a dinero de hoy.
Se excluyen los impuestos sobre ganancias de las carteras o de la vivienda y las deducciones de intereses hipotecarios. Tampoco se incluyen gastos que no hayas representado mediante los campos disponibles. Conserva esas exclusiones al comparar el resultado con tu situación y con cualquier oferta real.
Ejemplos resueltos
Vivienda de 400000, entrada del 20%, 30 años
Precio de la vivienda
400 000
Pago inicial
20%
Interés hipotecario anual
6,5%
Plazo de la hipoteca
30 años
Horizonte de comparación
30 años
Alquiler mensual
2000
Aumento anual del alquiler
3%
Crecimiento anual del precio de la vivienda
3%
Rentabilidad anual de inversión
6%
Impuesto sobre la propiedad (% del valor de la vivienda al año)
1,1%
Mantenimiento (% del valor de la vivienda al año)
1%
Seguro de la vivienda por año
1500
Gastos de compra (% del precio inicial)
3%
Gastos de venta (% del valor de venta)
6%
Compra menos alquiler
14 221,16
Patrimonio al comprar
974 573,41
Patrimonio al alquilar
960 352,25
Año en que la compra alcanza al alquiler
29
Cuota hipotecaria mensual
2 022,62
Coste mensual de la propiedad, primer año
2 847,62
Intereses hipotecarios pagados
408 142,36
Fuente de comprobación: Cálculo independiente
Compra al contado, todas las tasas cero, un año
Precio de la vivienda
120 000
Pago inicial
100%
Interés hipotecario anual
0%
Plazo de la hipoteca
30 años
Horizonte de comparación
1 año
Alquiler mensual
1000
Aumento anual del alquiler
0%
Crecimiento anual del precio de la vivienda
0%
Rentabilidad anual de inversión
0%
Impuesto sobre la propiedad (% del valor de la vivienda al año)
0%
Mantenimiento (% del valor de la vivienda al año)
0%
Seguro de la vivienda por año
0
Gastos de compra (% del precio inicial)
0%
Gastos de venta (% del valor de venta)
0%
Compra menos alquiler
12 000,00
Patrimonio al comprar
132 000,00
Patrimonio al alquilar
120 000,00
Año en que la compra alcanza al alquiler
1
Fuente de comprobación: Comprobación del ejemplo: Cálculo directo: quien alquila conserva 120000 en efectivo; quien compra conserva la vivienda e invierte 12 × 1000 de alquiler no pagado
La misma vivienda durante cinco años
Precio de la vivienda
400 000
Pago inicial
20%
Interés hipotecario anual
6,5%
Plazo de la hipoteca
30 años
Horizonte de comparación
5 años
Alquiler mensual
2000
Aumento anual del alquiler
3%
Crecimiento anual del precio de la vivienda
3%
Rentabilidad anual de inversión
6%
Impuesto sobre la propiedad (% del valor de la vivienda al año)
1,1%
Mantenimiento (% del valor de la vivienda al año)
1%
Seguro de la vivienda por año
1500
Gastos de compra (% del precio inicial)
3%
Gastos de venta (% del valor de venta)
6%
Compra menos alquiler
-40 932,19
Resultado de la comparación
El alquiler deja más patrimonio
Fuente de comprobación: Cálculo independiente
Hipoteca de 15 años comparada durante 20 años
Precio de la vivienda
300 000
Pago inicial
10%
Interés hipotecario anual
6%
Plazo de la hipoteca
15 años
Horizonte de comparación
20 años
Alquiler mensual
1800
Aumento anual del alquiler
3,5%
Crecimiento anual del precio de la vivienda
4%
Rentabilidad anual de inversión
7%
Impuesto sobre la propiedad (% del valor de la vivienda al año)
1%
Mantenimiento (% del valor de la vivienda al año)
1%
Seguro de la vivienda por año
1200
Gastos de compra (% del precio inicial)
2%
Gastos de venta (% del valor de venta)
5%
Compra menos alquiler
272 307,00
Año en que la compra alcanza al alquiler
3
Cuota hipotecaria mensual
2 278,41
Fuente de comprobación: después, quien compra invierte la diferencia entre alquiler y costes de propiedad
Preguntas
¿Conviene más alquilar o comprar una vivienda?
Depende, entre otros factores, del tiempo que permanezcas y de la relación entre alquiler y precio. Con la vivienda inicial de 400000 y alquiler de 2000, alquilar e invertir la diferencia deja más patrimonio a los 5, 10, 20 y 25 años. Comprar gana a los 30 años por 14221,16. Si el alquiler de la misma vivienda fuera 2200, la compra alcanzaría al alquiler en el año 12 y lo superaría en 286738,41 a los 30 años. Son resultados de esos supuestos, sin impuestos sobre la renta ni las ganancias.
¿Cuánto tiempo hay que conservar la vivienda para que comprar supere a alquilar?
En este modelo, el crecimiento del precio y la devolución del préstamo deben compensar los gastos de entrada y salida. Los valores iniciales aplican un 3% al precio de compra y un 6% al valor de venta; sumarlos como un 9% del precio inicial solo sería exacto si el precio no cambiara. Con crecimiento anual del 3%, la compra alcanza al alquiler en el año 29; con el 4%, en el año 10; con el 2%, no lo alcanza durante los 30 años comparados. El cruce se comprueba al cierre de cada año.
¿Qué es la relación entre precio y alquiler?
Es el precio de una vivienda dividido por el alquiler anual de una vivienda comparable. El ejemplo de 400000 y alquiler mensual de 2000 da 400000 ÷ 24000 = 16,7. Manteniendo los demás supuestos iniciales, un alquiler de 2500, con relación 13,3, hace que la compra alcance al alquiler en el año 6; con alquiler de 1800, relación 18,5, el alquiler conserva la ventaja durante los 30 años. La relación por sí sola no incluye todos los costes.
¿Cuánto cuesta ser propietario cada mes?
Más que la cuota hipotecaria. En el ejemplo inicial, la propiedad cuesta 2847,62 al mes en el primer año: cuota hipotecaria de 2022,62, impuesto anual del 1,1% del valor de la vivienda, mantenimiento anual del 1% y seguro de 1500 al año. El impuesto, el mantenimiento y el seguro aumentan con el valor de la vivienda; la cuota hipotecaria se mantiene fija mientras exista el préstamo.
¿Cómo cambia el resultado al modificar la rentabilidad de inversión?
Con los demás valores iniciales constantes, una rentabilidad mayor favorece aquí al alquiler: el capital inicial y los ahorros mensuales invertidos crecen más. A los 30 años, comprar supera al alquiler en 399915,86 con rentabilidad del 4% y en 14221,16 con el 6%; alquilar supera a comprar en 267399,66 con el 7% y en 631038,81 con el 8%. Ambas opciones invierten sus diferencias mensuales cuando gastan menos; estas rentabilidades son supuestos, no previsiones.
Solo para planificar. Prestamistas, autoridades fiscales y mercados aplican sus propios redondeos, comisiones y reglas; confirma las cifras con ellos antes de comprometerte.
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