Calculadora de préstamo sobre la vivienda y HELOC

Estima el margen de financiación sobre tu vivienda

La calculadora de préstamo sobre el valor de la vivienda y HELOC compara un préstamo amortizable con una línea de crédito garantizada por la vivienda. Primero calcula el margen disponible a partir del valor del inmueble, la hipoteca pendiente y el límite de relación préstamo-valor conjunta del prestamista, conocido como CLTV.

En el escenario inicial, una vivienda valorada en 500000, con 300000 de hipoteca pendiente y un límite conjunto del 85%, deja un margen modelado de 125000. El importe solicitado es 50000; después de añadirlo, la deuda conjunta representa el 70% del valor introducido.

El patrimonio neto del ejemplo es 200000, pero el límite del 85% no permite utilizarlo entero como financiación. La página calcula un techo matemático a partir de los datos. No comprueba ingresos, crédito, otros gravámenes ni las condiciones con las que un prestamista aceptaría la garantía.

Elige una línea de crédito o un préstamo amortizable

En Financiar mediante, selecciona HELOC, línea de crédito, o Préstamo sobre el valor de la vivienda. Ambos utilizan valor de la vivienda, saldo hipotecario, CLTV máximo, importe solicitado y tipo de interés anual.

El modo HELOC muestra un Periodo de disposición y un Periodo de devolución, expresados en años enteros. Supone que retiras todo el importe al comienzo. Durante la primera fase solo pagas intereses y el capital permanece pendiente; después se amortiza mediante cuotas mensuales iguales.

El préstamo sobre el valor de la vivienda utiliza un Plazo del préstamo y devuelve capital desde la primera cuota. No incluye un periodo separado de disposición. En ese supuesto, el tipo introducido se mantiene constante durante todo el calendario.

En Más opciones, el modo HELOC permite indicar otro Tipo durante la devolución. Si lo dejas vacío, utiliza el tipo inicial. Si introduces uno mayor, la página calcula una fase de devolución con esa tasa. Los Gastos de cierre se aplican a ambos productos; la Comisión anual se añade por cada año de disposición del HELOC.

Separa patrimonio neto y límite conjunto

El patrimonio neto es valor de la vivienda menos hipoteca pendiente. El límite de nueva financiación es valor × CLTV máximo menos hipoteca pendiente. Un resultado negativo se presenta como cero margen disponible, aunque el patrimonio neto pueda seguir siendo positivo.

Con los datos iniciales, 500000 × 85% permite 425000 de deuda conjunta. Restar 300000 deja 125000. Al pedir 50000, la deuda conjunta pasa a 350000; dividirla entre 500000 da el 70% mostrado.

El 85% inicial es un dato editable del escenario, no una norma universal. La explicación del CFPB sobre HELOC describe la línea de crédito y la necesidad de revisar sus condiciones. Utiliza el límite aplicable a tu oferta, junto con el valor de tasación que acepta el prestamista.

Si solicitas más que el límite calculado, aparece un aviso y se mantienen las cuotas para ese importe hipotético. Por tanto, obtener una cuota no significa que la solicitud sea viable. Si la hipoteca sola ya supera el techo conjunto, el margen es cero.

Compara intereses durante la disposición y cuotas de devolución

En un HELOC de 50000 al 8,5%, la cuota mensual de solo intereses es 50000 × 8,5% ÷ 12, aproximadamente 354,17. Con ese modelo, el saldo principal permanece en 50000 durante los diez años de disposición.

Devolver después ese capital durante veinte años al mismo tipo requiere aproximadamente 433,91 al mes. Subir el tipo de devolución al 10% eleva esa cuota a 482,51. Un préstamo amortizable de quince años al 8,5% requiere 492,37, pero comienza a reducir capital inmediatamente.

El cero de disposición en el préstamo significa que no existe esa fase; no indica un periodo de financiación gratuita. El total del HELOC comprende intereses de los diez años iniciales y de la amortización posterior. El préstamo fijo tiene su propio calendario de quince años, por lo que conviene comparar tanto estructura como duración.

El cambio de cuota al empezar la devolución depende de la amortización y del tipo elegido para esa fase. Con un tipo suficientemente menor, la diferencia puede incluso ser negativa. La lectura describe la diferencia calculada; no presupone que el pago siempre aumente.

Revisa comisiones, fases y saldo final

Las lecturas de pago durante la disposición y cuota durante la devolución corresponden al HELOC. La cuota mensual del préstamo amortizable aparece en su propio modo. Los valores que no proceden se omiten; no representan otra deuda adicional que deba sumarse al resultado.

Intereses totales reúne los intereses de la estructura seleccionada. Intereses y comisiones añade los gastos de cierre y las comisiones anuales introducidas cuando existen. El formulario no financia automáticamente esos gastos en el importe solicitado ni los incorpora como amortización de capital.

La tabla anual identifica fase, pagos, intereses, capital y saldo. En los años de disposición modelados, el capital devuelto es cero. Las filas posteriores muestran la devolución. Amplía la tabla y descarga el CSV para comprobar el cambio de fase y el saldo final conservando los valores internos.

El gráfico de pagos muestra el cambio entre fases. El gráfico de saldo explica por qué pagar solo intereses deja el capital intacto. El gráfico de patrimonio limita la parte de nueva financiación al margen calculado; si pides un importe superior, las cuotas siguen siendo hipotéticas y el dibujo no equivale a una aprobación de ese exceso.

Conserva las condiciones reales de la línea

Un HELOC real puede tener nuevas disposiciones, devoluciones parciales y cambios sucesivos de tipo. Aquí hay una sola retirada inicial y, como máximo, un cambio de tasa al empezar la devolución. No se simulan saldos diarios, pagos mínimos propios del contrato ni una devolución global obligatoria al final de la disposición.

Comprueba en la oferta cómo termina la fase inicial y qué pagos exige después. Una línea con devolución global no tiene necesariamente el calendario amortizable de este ejemplo. La vivienda sirve de garantía; la cuota calculada no valora las consecuencias de incumplir el contrato.

La calculadora de hipoteca permite revisar la primera hipoteca. La calculadora de capacidad de préstamo estima capital a partir de un presupuesto de cuota. Mantén identificados tasación, hipoteca existente, límite conjunto, importe, fases y tasas en cada comparación que guardes.