दशमलव स्थान: 2; निकटतम; बराबर दूरी पर सम अंक की ओर
कैप दर
6.69%
निवेशित नकद पर प्रतिफल (पहला साल)
2.51%
शुद्ध परिचालन आय (पहला साल)
$20,068.80
नकद प्रवाह (पहला साल)
$2,105.63
ऋण की मासिक किस्त
$1,496.93
लगाया गया नकद
$84,000.00
ऋण सेवा कवरेज अनुपात
1.12
सकल किराया गुणक
9.62
आंतरिक प्रतिफल दर (IRR)
12.1310 साल में
बिक्री से मिला नकद
$185,906.56
कुल लाभ
$152,341.18
बिक्री पर अपनी इक्विटी
$210,097.05
साल के ऋण भुगतानों की लागत उधार राशि का 7.98% है, जो 6.69% कैप दर से अधिक है। इसलिए उधार आपके लगाए नकद का प्रतिफल घटाता है।
पहले साल संपत्ति को $29,640.00 किराया और $9,571.20 परिचालन खर्च हैं। NOI $20,068.80 तथा कैप दर 6.69% है। $17,963.17 ऋण भुगतान के बाद आपके पास $175.47 प्रतिमाह बचते हैं, यानी लगाए $84,000.00 पर नकद प्रतिफल 2.51% है। 10 साल बाद $403,174.91 में बेचने पर IRR 12.13% और कर-पूर्व कुल लाभ $152,341.18 है।
पहले साल का मासिक किराया कहाँ जाता है
खाली रहने की हानि$130.00परिचालन खर्च$797.60गृह ऋण$1,496.93नकदी प्रवाह$175.47
मूल्य, ऋण और अपनी इक्विटी
संपत्ति मूल्यऋण की शेष राशिअपनी इक्विटीसंचयी नकदी प्रवाह
किराए की संपत्ति कैलकुलेटर (कैप दर और नकद प्रवाह) के बारे में
शुद्ध परिचालन आय (NOI), खाली रहने की हानि के बाद मिले किराए से संपत्ति कर, बीमा, HOA, रखरखाव, प्रबंधन और अन्य चालू खर्च घटाने पर मिलती है। इसमें मॉर्गेज भुगतान नहीं है। कैप दर = NOI ÷ खरीद कीमत। नकद प्रवाह = NOI − साल की ऋण किस्तें। निवेशित नकद पर प्रतिफल, नकद प्रवाह को डाउन पेमेंट, समापन और मरम्मत में लगाए नकद से भाग देकर निकलता है।
डिफ़ॉल्ट में $300,000 की संपत्ति, 25% डाउन और 7% ऋण दर है। $2,600 मासिक किराए से पहले साल NOI $20,068.80, कैप दर 6.69% और नकद प्रवाह $175.47 प्रतिमाह है। यह $84,000 निवेशित नकद पर 2.51% प्रतिफल है। सालाना 3% मूल्य-वृद्धि मानकर 10 साल बाद बेचने पर IRR 12.13% निकलता है।
किराया, खर्च और मूल्य आपकी दी दरों से बढ़ते हैं। आयकर, मूल्यह्रास और पूँजीगत लाभ कर शामिल नहीं हैं; सभी परिणाम कर-पूर्व हैं।
किराए की संपत्ति का नकद प्रवाह और कैप दर
शुद्ध परिचालन आय (NOI), वसूले किराए से परिचालन खर्च घटाने के बाद लेकिन मॉर्गेज भुगतान से पहले है। कैप दर = NOI ÷ खरीद कीमत। नकद प्रवाह = NOI − ऋण भुगतान। निवेशित नकद पर प्रतिफल, नकद प्रवाह को डाउन पेमेंट तथा शुरुआती खर्च में लगाए नकद से भाग देता है।
टूल आपकी दी मुद्रा और स्थिर वृद्धि मानों से स्थिति की तुलना करता है। किराया, मूल्य-वृद्धि या बिक्री कीमत की गारंटी नहीं देता। आयकर, मूल्यह्रास और बिक्री पर पूँजीगत लाभ कर शामिल नहीं हैं, इसलिए परिणाम कर-पूर्व हैं।
डिफ़ॉल्ट गणना हाथ से जाँचें
300,000 की संपत्ति पर मासिक किराया 2,600 से सालाना निर्धारित किराया 31,200 है। 5% खाली रहने और बकाया किराए की हानि से वसूली 29,640 रहती है। 3,300 संपत्ति कर, 1,500 बीमा, 2,400 रखरखाव और वसूली का 8% प्रबंधन (2,371.20) मिलाकर परिचालन खर्च 9,571.20 है।
NOI = 29,640 − 9,571.20 = 20,068.80; कैप दर = 20,068.80 ÷ 300,000 = 6.69%। 25% डाउन पर 225,000 ऋण है। 7% और 30 साल की मासिक किस्त 1,496.93 है; बारह बिना-राउंड किस्तों का कुल 17,963.17 है।
नकद प्रवाह 20,068.80 − 17,963.17 = 2,105.63 सालाना, यानी 175.47 प्रतिमाह। डाउन पेमेंट 75,000 और 9,000 समापन-मरम्मत में कुल 84,000 नकद लगा है; 2,105.63 ÷ 84,000 = 2.51% नकद प्रतिफल। ऋण का मूलधन-ब्याज परिचालन खर्च में डालने से NOI गलत होगा।
चार अनुपातों का अंतर
कैप दर वित्तपोषण छोड़कर संपत्तियाँ मिलाती है। मूल्यांकन में इसे उलट सकते हैं: समान संपत्तियाँ 7% कैप पर बिकती हों तो 20,068.80 ÷ 0.07 = 286,697.14 अनुमानित मूल्य है। नकद प्रतिफल ऋण के बाद आपके अपने निवेश की पहली-साल आय है।
DSCR = NOI ÷ साल की ऋण किस्तें; डिफ़ॉल्ट में 20,068.80 ÷ 17,963.17 = 1.12। 1 से नीचे परिचालन आय ऋण नहीं ढकती और अन्य नकद चाहिए। ऋणदाता का न्यूनतम अनुपात अलग हो सकता है। सकल किराया गुणक (GRM) = कीमत ÷ निर्धारित सालाना किराया; 300,000 ÷ 31,200 = 9.62। यह हानि और खर्च छोड़ता है, इसलिए शुरुआती छनाई तक रखें।
तुलना के जाँचे गए उदाहरण
उदाहरण
पहले साल NOI
मासिक नकद प्रवाह
अनुमानित IRR (%)
डिफ़ॉल्ट
20068.80
175.47
12.13
नकद खरीद
20068.80
1672.40
9.22
ऋणात्मक नकद प्रवाह
12727.20
-920.56
1.29
डिफ़ॉल्ट संपत्ति दस साल बाद बिकती है। नकद खरीद में पूरी कीमत और कोई समापन खर्च नहीं है, इसलिए पूरा NOI नकद प्रवाह है। तीसरी पंक्ति 10% डाउन, 8% ऋण और 1,900 किराया लेती है। 1,981.16 किस्त, 1,060.60 मासिक NOI से अधिक है; DSCR लगभग 0.54 है।
बिक्री और उधार का असर
डिफ़ॉल्ट में 3% सालाना मूल्य-वृद्धि से दस साल बाद कीमत 403,174.91 है। 6% बिक्री खर्च और 193,077.86 बकाया ऋण घटाकर 185,906.56 नकद मिलता है। दस साल के नकद प्रवाह और इस बिक्री से 84,000 निवेश का IRR 12.13% निकलता है।
यही वृद्धि 1% हो तो IRR 8.27%, और शून्य हो तो 6.06% है। नकद प्रवाह छोटा होने पर भी ऊँचा IRR अक्सर मान ली गई बिक्री वृद्धि से आता है। ऋण का ब्याज और मूलधन दोनों नकद प्रवाह घटाते हैं; केवल ब्याज दर को कैप दर से मिलाना पूर्ण विश्लेषण नहीं है। टूल साल के ऋण भुगतानों की लागत का अनुपात भी देखता है।
छोड़े जाने वाले खर्च और इनपुट के नियम
डिफ़ॉल्ट में हानि 5% के बजाय 10% हो तो मासिक नकद प्रवाह 55.87 बचता है। प्रबंधन छोड़ना आपके समय को शून्य लागत मानता है। बड़ी मरम्मत एक साथ आ सकती है, जबकि सालाना रखरखाव मान उसे फैला देता है। मालिक की उपयोगिता सेवाएँ, बगीचा, लेखांकन और लाइसेंस भी भरें।
खाली रहने की हानि किराए और पार्किंग जैसी अन्य आय दोनों पर लगती है। प्रबंधन वसूली का प्रतिशत है, निर्धारित किराए का नहीं। शुरुआती समापन और मरम्मत नकद निवेश में जुड़ते हैं, ऋण में नहीं। ऋण अवधि से आगे रखने पर किस्त बंद होती है; पुनर्वित्त अपने आप नहीं माना जाता।
जाँच का स्रोत: सालाना किराए और खर्च में 3% वृद्धि, महीनेवार ऋण चुकौती, दस साल के नकद प्रवाह और बिक्री राशि के NPV पर 300 द्विभाजन चरणों से IRR
बिना वृद्धि या खर्च की नकद खरीद
खरीद मूल्य
300,000
अग्रिम भुगतान
100%
खरीद पर समापन खर्च और मरम्मत
0
ऋण की सालाना ब्याज दर
7%
ऋण अवधि
30 वर्ष
मासिक किराया
2000
अन्य मासिक आय
0
खाली रहना और न मिला किराया
0%
संपत्ति प्रबंधन (वसूले किराए का %)
0%
संपत्ति कर (सालाना)
0
बीमा (सालाना)
0
HOA शुल्क (प्रति माह)
0
रखरखाव और मरम्मत (सालाना)
0
अन्य परिचालन खर्च (सालाना)
0
संपत्ति मूल्य की सालाना वृद्धि
0%
किराए की सालाना वृद्धि
0%
परिचालन खर्च की सालाना वृद्धि
0%
बिक्री तक साल
5 वर्ष
बिक्री खर्च (बिक्री कीमत का %)
0%
शुद्ध परिचालन आय (पहला साल)
24,000.00
कैप दर
8.00%
निवेशित नकद पर प्रतिफल (पहला साल)
8.00%
आंतरिक प्रतिफल दर (IRR)
8.00%
कुल लाभ
120,000.00
सकल किराया गुणक
12.50
ऋण की मासिक किस्त
0.00
जाँच का स्रोत: उदाहरण जाँच: हाथ से गणना; 2,000 × 12 = 24,000 ÷ 300,000 = 8%; पाँच साल 8% नकद प्रतिफल और अंत में कीमत वापस मिलने पर IRR 8% है
शून्य-दर ऋण, 5 साल बाद बिक्री
खरीद मूल्य
300,000
अग्रिम भुगतान
25%
खरीद पर समापन खर्च और मरम्मत
9000
ऋण की सालाना ब्याज दर
0%
ऋण अवधि
30 वर्ष
मासिक किराया
2600
अन्य मासिक आय
0
खाली रहना और न मिला किराया
5%
संपत्ति प्रबंधन (वसूले किराए का %)
8%
संपत्ति कर (सालाना)
3300
बीमा (सालाना)
1500
HOA शुल्क (प्रति माह)
0
रखरखाव और मरम्मत (सालाना)
2400
अन्य परिचालन खर्च (सालाना)
0
संपत्ति मूल्य की सालाना वृद्धि
3%
किराए की सालाना वृद्धि
3%
परिचालन खर्च की सालाना वृद्धि
3%
बिक्री तक साल
5 वर्ष
बिक्री खर्च (बिक्री कीमत का %)
6%
ऋण की मासिक किस्त
625.00
नकद प्रवाह (पहला साल)
12,568.80
निवेशित नकद पर प्रतिफल (पहला साल)
14.96%
आंतरिक प्रतिफल दर (IRR)
24.27%
बिक्री से मिला नकद
139,415.29
बिक्री पर अपनी इक्विटी
160,282.22
जाँच का स्रोत: 225,000 ÷ 360 = 625 प्रतिमाह; 60 किस्तों के बाद बकाया 187,500; मूल्य 300,000 × 1.03^5
10% डाउन पर ऋणात्मक नकद प्रवाह (सीमांत उदाहरण)
खरीद मूल्य
300,000
अग्रिम भुगतान
10%
खरीद पर समापन खर्च और मरम्मत
9000
ऋण की सालाना ब्याज दर
8%
ऋण अवधि
30 वर्ष
मासिक किराया
1900
अन्य मासिक आय
0
खाली रहना और न मिला किराया
5%
संपत्ति प्रबंधन (वसूले किराए का %)
8%
संपत्ति कर (सालाना)
3300
बीमा (सालाना)
1500
HOA शुल्क (प्रति माह)
0
रखरखाव और मरम्मत (सालाना)
2400
अन्य परिचालन खर्च (सालाना)
0
संपत्ति मूल्य की सालाना वृद्धि
3%
किराए की सालाना वृद्धि
3%
परिचालन खर्च की सालाना वृद्धि
3%
बिक्री तक साल
10 वर्ष
बिक्री खर्च (बिक्री कीमत का %)
6%
शुद्ध परिचालन आय (पहला साल)
12,727.20
मासिक नकद प्रवाह (पहला साल)
-920.56
निवेशित नकद पर प्रतिफल (पहला साल)
-28.33%
ऋण सेवा कवरेज अनुपात
0.54
आंतरिक प्रतिफल दर (IRR)
1.29%
जाँच का स्रोत: 270,000 पर 8% से मासिक किस्त 1,981.16, जो 1,060.60 मासिक NOI से अधिक है
सवाल
कैप दर कैसे निकालें?
साल की शुद्ध परिचालन आय को संपत्ति की कीमत या मूल्य से भाग देकर 100 से गुणा करें। NOI, मिले किराए से परिचालन खर्च घटाने के बाद, लेकिन ऋण भुगतान से पहले है। $300,000 की संपत्ति पर $24,000 NOI का अर्थ 8% कैप दर है। वित्तपोषण छोड़ने से अलग तरह से खरीदी संपत्तियाँ तुलना योग्य होती हैं। मूल्यांकन में यही प्रत्यक्ष पूँजीकरण सूत्र मूल्य = NOI ÷ दर है।
कैप दर और निवेशित नकद के प्रतिफल में क्या अंतर है?
कैप दर ऋण को छोड़ती है; नकद पर प्रतिफल उसे शामिल करता है। कैप दर = NOI ÷ कीमत; नकद प्रतिफल = (NOI − ऋण भुगतान) ÷ लगाया नकद। डिफ़ॉल्ट में $300,000 पर $20,068.80 NOI से 6.69% कैप दर है। $17,963.17 ऋण भुगतान के बाद $2,105.63 नकद प्रवाह, निवेशित $84,000 का 2.51% है। कैप दर से अधिक ऋण लागत पर उधार नकद प्रतिफल घटाता है।
किराए की संपत्ति की शुद्ध परिचालन आय क्या है?
खाली रहने की हानि के बाद वसूली किराया आय से संपत्ति चलाने के खर्च घटाएँ: संपत्ति कर, बीमा, HOA, मरम्मत, रखरखाव, प्रबंधन और मालिक की दी उपयोगिता सेवाएँ। मॉर्गेज का मूलधन-ब्याज, मूल्यह्रास और आयकर परिचालन खर्च नहीं हैं। डिफ़ॉल्ट में $31,200 निर्धारित किराए से 5% हानि के बाद $29,640 मिलते हैं; $9,571.20 खर्च घटाकर NOI $20,068.80 है।
ऋण सेवा कवरेज अनुपात का क्या अर्थ है?
DSCR = NOI ÷ साल की मॉर्गेज किस्तें। 1.0 पर परिचालन खर्च के बाद किराया ठीक ऋण ढकता है; इससे नीचे कमी दूसरी आय से भरनी पड़ती है। डिफ़ॉल्ट में 20,068.80 ÷ 17,963.17 = 1.12 है; 10% डाउन और 8% दर वाले उदाहरण में 0.54। संपत्ति की आय पर ऋण देने वाले ऋणदाता अपना न्यूनतम DSCR तय करते हैं; किराए पर निर्भर होने से पहले वही पूछें।
केवल योजना बनाने के लिए। ऋणदाता, कर अधिकारी और बाज़ार अपने पूर्णांकन, शुल्क और नियम लागू करते हैं; कोई प्रतिबद्धता करने से पहले उनसे आँकड़ों की पुष्टि करें।
संदर्भों से जाँच की गई
इस कैलकुलेटर में स्वतंत्र स्रोतों के उत्तरों वाले 4 हल किए गए उदाहरण शामिल हैं। ये परीक्षण समूह में चलते हैं और आप इन्हें यहाँ भी चला सकते हैं।
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जहाँ कैलकुलेटर दिखाना है, वहाँ इसे पेस्ट करें। इसका उपयोग मुफ़्त है, यहाँ किए गए सुधार इसमें अपने आप पहुँच जाते हैं, और उसके नीचे की श्रेय पंक्ति मूल पेज का लिंक देती है, जिससे आपके पाठक पूरा संस्करण देख सकते हैं।